Нерухомість у Німеччині: ціни стабілізувалися, а попит почав підвищуватися.

Інфляція в нормі, ЄЦБ знижує ставку, іпотека подешевшала. Настав вигідний момент для купівлі житла в Німеччині? Скільки коштують зараз квартири і будинки в різних містах і регіонах?

Стислий огляд сучасної історії німецького ринку житлової нерухомості виглядає наступним чином: після падіння цін внаслідок глобальної фінансової кризи 2009 року в Німеччині розпочався стрімкий підйом вартості квартир і будинків, який тривав понад десять років. Цей бум ще більше посилився під час пандемії COVID-19, але в 2022 році ціни раптово почали знижуватися. Наразі, восени 2024 року, період різкого здешевлення житла, здається, підходить до завершення, і на ринку знову спостерігається зростання попиту, оскільки деякі потенційні покупці остерігаються упустити вигідну можливість.

Ключова причина описаної динаміки - зміни базової ставки Європейського центрального банку (ЄЦБ), від якої, зрештою, залежить вартість іпотечних кредитів. Щоправда, в Німеччині основним орієнтиром для комерційних банків під час встановлення відсотків за іпотекою традиційно є прибутковість десятирічних держоблігацій Німеччини. Але вона, своєю чергою, теж значною мірою залежить від ставок ЄЦБ.

Близько п'ятнадцяти років тому, в умовах боргової кризи Єврозони, що виникла на фоні глобальної економічної кризи 2009 року, Європейський центральний банк почав реалізовувати політику спочатку низьких, а згодом і рекордно низьких процентних ставок. З весни 2016 року до літа 2022 року ставка залишалася на рівні нуля, що дозволило багатьом людям отримати в Німеччині стандартну іпотеку на десять років приблизно за один відсоток річних.

Неймовірно привабливі умови кредитування стали каталізатором зростання попиту, який ще більше посилився під час пандемії COVID-19. Тривалі локдауни та поширення дистанційної роботи змусили багатьох німців по-новому оцінити важливість власного житла. Вже тоді фахівці неодноразово застерігали про ризик формування "мильних бульбашок", особливо на ринках найбільших міст.

Однак, з середини 2022 року ринок нерухомості почав стрімко знижувати свої ціни (можливо, бульбашка лопнула?). Це явище стало наслідком значного зростання інфляції, викликаного енергетичною кризою, що виникла в Європейському Союзі на фоні повномасштабного вторгнення Росії в Україну. Іншими словами, причина криється в тому, що для стримування інфляційних тенденцій Європейський центральний банк був змушений суттєво підвищити свою основну процентну ставку, яка в вересні 2023 року сягнула рекордних 4,5%.

Як наслідок вартість іпотечних кредитів виросла до більш ніж чотирьох відсотків. Це аж ніяк не назвеш небувалим рівнем - ринок житла ФРН бачив у минулі десятиліття і вищі відсотки за кредитами. Однак для жителів Німеччини, розбещених цілим десятиліттям безпрецедентно низьких кредитних ставок, це означало подорожчання іпотеки в чотири рази, що на деякий час психологічно буквально паралізувало багатьох потенційних покупців.

Одночасно багато продавців, які протягом останнього десятиліття звикли до постійного підвищення цін, не бажали віддавати свої об'єкти за значно зниженими цінами на фоні їхнього суттєвого падіння та почали чекати. За останні два роки на найбільшому ринку житлової нерухомості в Європейському Союзі спостерігалося зниження цін, попиту, пропозиції та кількості угод. Проте останнім часом з'являються все більше ознак відновлення попиту, а також не лише стабілізації, але й навіть підвищення цін.

Почнемо з офіційної статистики. Федеральне статистичне відомство ФРН (Destatis) повідомило 20 вересня, що у 2-му кварталі 2024 року середні по країні ціни на житлову нерухомість у річному вираженні знову впали: на 2,6 відсотка порівняно з другим кварталом 2023 року. Утім, порівняно з першим кварталом 2024 року вони вперше за два роки зросли: на 1,3 відсотка. Таким чином, уже навесні та на початку літа на німецькому ринку житла намітилася зміна тренду.

У семи найбільших містах Німеччини, зокрема в Берліні, Гамбурзі, Мюнхені, Кельні, Франкфурті-на-Майні, Штутгарті та Дюссельдорфі, спостерігалося підвищення цін на квартири на 1,6% у порівнянні з першим кварталом року. Водночас вартість будинків на одну або дві сім'ї зросла на 2,3%, за даними Destatis. Вони також зазначають, що ціни залишаються нижчими, ніж у другому кварталі минулого року, а також значно нижчими порівняно з рекордними показниками наприкінці 2021 року та на початку 2022 року.

Не дивно, що, згідно з даними Інституту світової економіки в Кілі (IfW), 2023 рік став свідком найбільшого падіння цін на ринку житлової нерухомості в Німеччині за весь період систематичних спостережень, які розпочалися 60 років тому. Протягом останніх двох років індекс GREIX (German Real Estate Index), розрахований цим інститутом у співпраці з партнерами і що відображає цінові тенденції на житло у 20 основних містах та регіонах як західної, так і східної Німеччини, впав більш ніж на 14 відсотків.

У Штутгарті ціни на житлову нерухомість знизились більш ніж на 20 відсотків, у той час як у Мюнхені зниження склало приблизно 20 відсотків. Варто зазначити, що найдорожчі квартири в Німеччині знаходяться не в Берліні, а в баварській столиці. Саме тому, коли фахівці обговорювали потенційні "мильні бульбашки", вони в першу чергу звертали увагу на Мюнхен. Таким чином, значне падіння цін виглядає цілком логічним, проте не слід думати, що в цьому місті з населенням понад мільйон людей квартири стали дійсно доступними.

Що стосується трьох інших великих міст Німеччини з населенням понад мільйон, то в Берліні, за даними індексу GREIX, ціни протягом останніх двох років зменшилися приблизно на 10 відсотків. У Кельні цей показник виявився ще вищим, а в Гамбурзі ціни впали на 15 відсотків.

На веб-ресурсі компанії Schwäbisch Hall, що спеціалізується на фінансуванні придбання нерухомості, представлений графік, який візуально демонструє зміни та тенденції на ринку за останні 15 років.

В якості прикладу розглянемо квартиру в багатоповерховому будинку, збудованому в 1985 році, площею 83 квадратних метри. У січні 2010 року середня вартість такого житла в Німеччині становила 132 тисячі євро. До березня 2022 року ціна зросла приблизно в 2,5 раза і досягла 320 599 євро. Однак до серпня 2024 року вартість знизилася до 275 729 євро, що складає приблизно 14% зниження.

Ось ще один приклад з ринку вторинної нерухомості: приватний будинок, зведений у 1983 році, має площу 120 квадратних метрів і розташований на ділянці площею 425 квадратних метрів. На початку 2010 року його вартість становила 164 500 євро, але через десять років ціна зросла в середньому до 418 487 євро. Наразі вона знизилася до 357 093 євро, що є зменшенням на 15 відсотків.

Схоже, що очікувати подальшого зниження цін вже не має сенсу. Принаймні, Ґеза Крокфорд, виконавча директорка відомого німецького порталу нерухомості ImmoScout24, зазначає: "Ринок усвідомлює, що тепер - це вдалий момент для придбання, перш ніж ціни, безсумнівно, знову піднімуться суттєво".

У прес-релізі, опублікованому 1 жовтня, компанія ImmoScout24 представила приклади середніх цін на нерухомість за третій квартал 2024 року, який нещодавно завершився.

В Німеччині середні ціни на квартири з трьома кімнатами площею 80 квадратних метрів на вторинному ринку становлять приблизно 2500 євро за квадратний метр, тоді як у новобудовах ця вартість сягає 4016 євро. У Берліні ціни вищі: 4634 євро за квадрат і 6487 євро відповідно для нових будинків. Мюнхен лідирує з цінами на рівні 8498 євро за квадрат у вторинному ринку та 11169 євро у новобудовах. У Лейпцигу, розташованому на сході Німеччини, ціни складають 2825 євро за квадрат на вторинному ринку і 4981 євро для новобудов.

У Німеччині ціни на індивідуальні будинки площею 140 квадратних метрів та земельною ділянкою в 600 квадратних метрів складають в середньому 2740 євро на вторинному ринку і 3780 євро на первинному. У Берліні ціни становлять 4822 євро і 6042 євро відповідно, в Мюнхені — 8406 євро і 10382 євро, а в Лейпцигу — 3696 євро і 4486 євро. Як видно, у цих трьох містах вартість квадратного метра нових будинків виявилась нижчою, ніж у нових квартирах, проте для загальнонаціональної картини це скоріше виняток.

Так ось, "у вересні попит помітно зріс", підкреслила Ґеза Крокфорд у повідомленні для преси від 1 жовтня. Лише за місяць, наголошується в ньому, кількість запитів з боку потенційних покупців до продавців збільшилася на сайті на дев'ять відсотків і досягла в найбільших містах країни і в їхніх передмістях найвищого рівня в нинішньому році. Порівняно з вереснем минулого року, кількість таких запитів зросла на 28 відсотків у великих містах, на 26 відсотків в інших містах і на 21 відсотків у сільській місцевості.

Директорка порталу ImmoScout24 роз’яснила, чому у вересні зріс інтерес покупців: це стало наслідком нещодавнього зниження базової ставки Європейського центрального банку. На початку червня банк вже відреагував на стрімке уповільнення інфляції в Єврозоні, розпочавши процес зниження ставки. А в середині вересня ЄЦБ знову зменшив ставку, причому це зниження виявилося більш суттєвим, ніж очікували багато аналітиків.

Після цього фахівці припустили, що наступний етап відбудеться в грудні. Однак вересневі показники інфляції виявилися настільки позитивними, що тепер учасники ринку очікують на ще одне зниження процентної ставки на засіданні Європейського центрального банку, яке відбудеться 17 жовтня.

Адже 1 жовтня європейське статистичне відомство Eurostat повідомило, що, згідно з попередніми оцінками, темпи інфляції в Єврозоні знизилися у вересні до 1,8 відсотка річних (після 2,2 відсотка у серпні та 2,6 відсотка в липні). А німецьке відомство Destatis 11 жовтня підтвердило свій початковий прогноз, згідно з яким у Німеччині, яка особливо сильно постраждала від зростання цін на енергоносії, інфляція сповільнилася до 1,6 відсотка.

Це означає, що темпи інфляції в зоні дії валюти євро не тільки повернулися до норми, а й виявилися вже навіть дещо нижчими від бажаного рівня, оскільки ЄЦБ, як і інші західні центробанки, вважає оптимальною для здорового розвитку економіки річну інфляцію в два відсотки. Тож дорога для подальшого швидкого пом'якшення грошово-кредитної політики в Єврозоні, схоже, відкрита.

У будь-якому разі відсоткові ставки за іпотечними кредитами досягли в Німеччині мінімального рівня за цей рік, повідомила 15 жовтня економічна газета Handelsblatt, винісши цю новину в заголовок статті. Видання послалося на дані фінансової консалтингової компанії FMH Finanzberatung, що відстежує пропозиції 55 комерційних банків. У середньому вони пропонують зараз десятирічну іпотеку за 3,3 відсотка річних, при цьому найкращі пропозиції становлять приблизно 2,9 відсотка, а найменш вигідні - 4,2 відсотка.

Видання цитує результати опитування, проведеного компанією Interhyp, яка спеціалізується на посередництві в сфері іпотечного кредитування в Німеччині. Близько 50% респондентів вважають, що відсоткові ставки на іпотеку залишаться в межах 3,0-3,5 відсотка в найближчій перспективі. Інша половина опитаних прогнозує трохи вищі ставки, в межах 3,5-4,0 відсотка.

Таким чином, потенційні покупці житлової нерухомості в Німеччині тепер стикаються з важливим питанням: чи варто відкладати покупку в надії на подальше зниження іпотечних ставок? Це може дозволити зекономити значні кошти на фінансуванні угоди, проте за час очікування ціни на квартири та будинки, які знизилися за останні два роки, можуть знову почати зростати. А може, краще не зволікати і купити зараз?

Визначити, яка стратегія виявиться найуспішнішою, надзвичайно складно. Проте є кілька факторів, які свідчать про можливе відновлення зростання цін на житлову нерухомість у Німеччині. Серед них – значне відставання темпів будівництва нових об'єктів від реальних потреб, а також постійне зростання орендної плати. Це може спонукати багатьох орендарів, адже в Німеччині понад 40 відсотків сімей живуть у орендованих квартирах, розглянути можливість придбання власного житла. Це дозволило б їм уникнути значних витрат на оренду і перенаправити ці кошти на погашення іпотечного кредиту.